השקעה בקרקע יכולה להיות אפיק אטרקטיבי עם פוטנציאל תשואה גבוה, אך כמו כל השקעה עם סיכויי הצלחה מבטיחים - היא טומנת בחובה גם סיכונים. שוק הקרקעות בישראל מציע מגוון רחב של אפשרויות לרוכשים, החל מקרקע חקלאית עם חזון ועד קרקע זמינה לבנייה עם פוטנציאל להשבחה נוספת. כדי לנווט במפה המורכבת הזו ולבחור את ההשקעה המתאימה ביותר, נדרשת היכרות עם סוגי הקרקעות השונים, היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם והשאלות שצריך לשאול כדי לבצע השקעה מושכלת.
מדרג הקרקעות בישראל: מחזון על הנייר לביצת זהב
בעולם ההשקעות בקרקעות, ניתן להבחין בין שלושה סוגים עיקריים של קרקעות, כל אחד מהם בעל רמת סיכון ופוטנציאל תשואה שונים.
בתחתית המדרג נמצאת קרקע חקלאית טהורה, שכוללת בחובה סיכוי ל"מהפך" וקפיצת ערך משמעותית אך דורשת סבלנות רבה ונכונות מצד המשקיע לקחת סיכון יחסית גבוה. השקעה בקרקע כזו מתאימה למשקיעים בעלי אופק השקעה ארוך טווח, שמוכנים להמתין שנים רבות עד להבשלת ההשקעה.
במדרג הביניים ממוקמת קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה. בקרקע מסוג זה תהליכי התכנון החלו, אך עדיין קיימת אי ודאות לגבי לוחות הזמנים והתוצאה הסופית. העובדה שהקרקע נמצאת במסלול תכנוני מעלה את הסיכוי לאישור תכנית לבנייה. עם זאת, ההשקעה עדיין כרוכה בסיכון משמעותי, שכן לוחות הזמנים אינם ודאיים, תהליך ההפשרה עשוי להתעכב או אפילו להסתיים ללא אישור.
בקצה המדרג נמצאת "ביצת הזהב" - קרקע שיש לגביה כבר תוכנית מאושרת לבנייה, מה שמבטיח את שמירת ערכה, ובנוסף יש לגביה תהליכי תכנון להשבחה נוספת - כגון הגדלת הזכויות הקיימות או הוספת שימושים ושם טמונה עליית ערך עתידית.
"ביצת הזהב": שילוב מנצח בין הווה לעתיד
קרקע עם תוכנית מאושרת לבנייה הכוללת תוכניות להשבחה עתידית - זהו השילוב המנצח שמעניק למשקיעים את היתרונות מכל העולמות: יציבות וביטחון בקרקע עם אישור לבנייה מיידית לצד פוטנציאל השבחה משמעותי הודות לתוכניות עתידיות שצפויות להגדיל את הזכויות ולהעלות את ערך ההשקעה. מצד אחד שווי ההשקעה הבסיסי נשמר ואף יעלה לאורך הזמן, ומצד שני יש שווי נוסף שגלום במימוש הפוטנציאל. השקעה מסוג זה מציעה למשקיעים ודאות גבוהה יחד עם אופק צמיחה מבטיח.
יתרון משמעותי נוסף הוא הגמישות ו"נזילות" ההשקעה: המשקיע יכול להמתין למימוש מלא של פוטנציאל ההשבחה, או למכור את ההשקעה בכל שלב - וכך ליהנות מעליית הערך שנצברה עד למועד המכירה. העובדה שהקרקע כבר מאושרת לבנייה, מבטיחה ערך בסיסי יציב ומקלה על תהליך המכירה (לעומת קרקע חקלאית, שלרוב מאתגרת יותר למימוש בשל אי-הוודאות התכנונית שלה).
המשקיע יודע מה הוא יכול לבנות כעת, ומה פוטנציאל הבנייה העתידי, מה שמאפשר תכנון פיננסי מדויק יותר הלוקח בחשבון את הטווח הקצר והארוך יחד.
המפתח: סיווג נכון של הקרקע ותיאום ציפיות
אחרי שהבנו את ההבדלים העיקריים, בבואנו לבחון מה הכי טוב עבורנו, נוכל לסווג את ההשקעה שעומדת בפנינו ולהתאים אותה לצרכים ולהעדפות האישיות שלנו:
- קרקע חקלאית "טהורה" ← ההשקעה הספקולטיבית ביותר במדרג, מתאימה למשקיעים עם אופק השקעה ארוך במיוחד. הליך ההבשלה של הקרקע עד לתב"ע מאושרת יכול לקחת גם 15-20 שנים. הדגש כאן הוא על ״פוטנציאל״, ומרכיב ההימור הוא משמעותי.
- קרקע בהליכי הפשרה ← השקעה שתלויה בהתקדמות תהליכי התכנון ובגורמים נוספים כמו היקף התוכנית והאישור הצפוי. מתאים למשקיעים שמחפשים פוטנציאל עם קצת יותר ביטחון ומוכנים לחכות 5-15 שנים. מרכיב הסיכון כאן נמוך יותר מקרקע חקלאית, אך עדיין גבוה יותר מקרקע מאושרת.
- "ביצת הזהב" - קרקע עם תב"ע מאושרת ופוטנציאל השבחה ← מתאים למי שמחפש ערך בסיסי יציב שגלום בקרקע כבר היום עקב הזמינות שלה לבנייה, ולצד זאת מוכן גם להמתין 2-5 שנים לפיתוח והשבחה נוספים של הקרקע.
בחרנו את סוג ההשקעה המתאים לנו? כעת נוכל גם לבחון פרמטרים נוספים שחשובים לכל עסקת נדל"ן: האם הקרקע ממוקמת באזור מבוקש, מה הנגישות לתחבורה ושירותים, האם הקרקע היא חלק ממתחם תכנון רחב יותר ומה החזון של גורמי התכנון ביחס למתחם והסביבה. זאת בנוסף לשאלות לא פחות חשובות כמו מי היזם, מה ההיסטוריה שלו, מה הטיימינג של ההשקעה ועוד.
ביצת הזהב של דוידסון: פרויקט Tech-Park אשדוד
דוגמה מצוינת להשקעה ברמה הגבוהה ביותר במדרג הקרקעות היא פרויקט "Tech-Park" אשדוד של קבוצת דוידסון. הפרויקט מציע רכישה של קרקע עם תב"ע מאושרת לבנייה. בנוסף, הקרקע בשלב מתקדם להגדלת הזכויות פי 4 ושילוב של מגורים, לצד מסחר ותעסוקה.
מה שהופך את ההשקעה בפרויקט Tech-Park לאטרקטיבית במיוחד זה רמת הוודאות הגבוהה בהגדלת הזכויות: גורמי התכנון השונים בעירייה ובמחוז הבינו כבר מזמן שאשדוד - העיר השישית בגודלה בארץ ומטרופולין מרכזי של אזור הדרום - חייבת פארק עסקים מודרני ומתקדם, בדומה למרכזי עסקים בערים אחרות.
זו כבר פחות שאלה של "אם" ויותר שאלה של "מתי", כאשר החל מ-2022 ועד 2024 הוגדרו העקרונות לבינוי המוצע בטק-פארק באמצעות מסמך מדיניות, וכעת העירייה פועלת לקידום תכנית שתיתן תוקף חוקי להגדלת הזכויות.
הקרקע נמצאת במתחם שסומן על ידי עיריית אשדוד כפארק העסקים העתידי, וכעתודת הקרקע היחידה אשר תשמש את העיר והסביבה. המתחם נמצא בכניסה הדרומית לעיר, דקות מתחנת רכבת 'עד הלום', וסמוך לביג פאשן אשדוד, בית חולים אסותא, מכללת סמי שמעון ושכונת מגורים חדשה שבהליכי הקמה.
קבוצת דוידסון, עם ניסיונה העשיר בתחום הנדל"ן, מביאה לפרויקט את הידע והמומחיות הנדרשים להצלחתו ופועלת בשיתוף פעולה הדוק עם עיריית אשדוד, המעניקה רוח גבית חזקה למתחם כולו.
עבור משקיעים המחפשים את "ביצת הזהב" בשוק הנדל"ן, Tech-Park אשדוד מציע את כל המרכיבים הנדרשים - מיקום מעולה, ביטחון בזכויות הקיימות, פוטנציאל השבחה גבוה וגיבוי של חברת נדל"ן מובילה. זוהי הזדמנות יוצאת דופן להיכנס להשקעה איכותית בשלב מוקדם, עם עליית ערך צפויה בטווח הקצר.
אם מעניין אתכם להצטרף לעשרות המשקיעים שכבר לוקחים חלק ומשקיעים בפרויקט, דברו איתנו >>
